住宅ローンと抵当権とは？
不動産を購入する際に多くの人は銀行と住宅ローン契約（金銭消費貸借）をします。また同時に抵当権設定契約もしています。
抵当権とは法律上の担保権のことです。住宅ローンと抵当権を同時に設定する場合は基本的に購入する住宅（不動産）を担保にお金を借りることになります。
不動産の購入者は銀行から借りたお金を毎月返済していかなければなりません。毎月の返済が滞ってしまうとお金を貸した銀行は困ってしまいます。
銀行の貸し倒れのリスクを回避するためにあらかじめ設定した抵当権を使い債権（貸したお金）の回収を図ります。
月々の住宅ローンの返済がされないと銀行は抵当権を実行することができます。抵当権が実行されると担保となっている不動産が競売に出されます。競売に出され第三者に不動産が売られるとその売買代金を債権の弁済に当てます。
こうして貸したお金を銀行が回収することができます。
住宅ローンを完済した後、抵当権はどうなるの？
住宅ローンを完済すると法律上の抵当権の効力（競売）は自動的に消滅します。不動産が競売にかけられることはありません。
法律上の抵当権が消滅しても登記簿上に記載された抵当権は自動的には消えません。
※登記簿とは不動産の所有者や抵当権などの権利関係が記載されたもの
登記簿上の抵当権を消すためには必ず抵当権抹消登記をしなければなりません。この手続きをしないといつまでも登記簿上に抵当権が残り続けます。
登記簿上の抵当権を抹消せずにいることの不利益、不都合
②不動産を担保にお金を借りにくくなる
③将来別の登記が必要な際に必ず前提として抵当権抹消登記が必要になる
この際に所有者が亡くなったり、書類をなくすと手続きがかなり煩雑になる
住宅ローン完済後の抵当権抹消登記の流れ
①住宅ローン完済後に銀行から通知が来る
②通抵当権設定契約書と銀行の委任状を手に入れる
※銀行の通知案内に従えば貰えます
③司法書士に登記の依頼をする
※自分で登記をすることもできます
まず、住宅ローンを完済すると必ず銀行から連絡が来ます。銀行の案内に従えば抵当権設定契約書と銀行の登記申請の委任状を貰うことができます。
これらの書類は登記申請に必要なので紛失しないように注意しましょう。
次に司法書士に登記の依頼をします。抵当権抹消登記は司法書士と面談する必要はありませんのでどこの事務所でも依頼を受けてくれます。
抵当権抹消登記の費用は？
気になるのは登記の費用です。抵当権抹消登記は他の登記と比べて簡単で費用も安いです。
①登録免許税
②司法書士報酬
③登記簿謄本取得代
①登録免許税は不動産の個数一つにつき1000円かかります。不動産価格は関係ありません。多くの場合は土地と建物それぞれひとつづつで合計2000円かかります。
②司法書士報酬は司法書士事務所によって異なって来ます。一般的には1万円～2万円の間です。
③登記簿謄本取得代。登記をする際に必ず調査用に登記簿謄本を取得します、取得費は数百円ですが、事務所によって代行取得費がかかる場合もあります。
※注意点として
登記簿謄本の所有者の住所と現在の所有者の氏名住所に変更がある場合は抵当権抹消時とは別に名義変えの登記が必要になります。